¿Y tú? ¿Rentas o vives en casa propia? Probablemente ya has buscado opciones para comprar un depa o apenas lograste encontrar el lugar perfecto: bien ubicado, pagable, iluminado y, con más suerte, la persona perfecta como roomie.

Una casa o depa propio en la Ciudad de México es el anhelo de muchas personas, pero los precios parecen impagables para la mayoría o, simplemente, los créditos no parecen accesibles por los requisitos y los ingresos que tienen que garantizar.

Platicamos con Leopoldo Hirschhorn Cymerman. Él es presidente de la Cámara Nacional para el Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi Valle de México), esto es, un sector que representa a quienes construyen vivienda en la Ciudad de México. Hablamos de la gentrificación, el nearshoring, el aumento de las rentas, la falta de una oferta accesible para la gente joven y, sobre todo, qué opciones hay.

¿Qué está pasando con la vivienda en renta en la Ciudad de México?

Leopoldo Hirschhorn Cymerman (LHC): El negocio de rentas ha caído, muy pocos empresarios valientes invierten en este ramo. Aquí en la Ciudad no es una opción. Hoy la gente mayor está dejando sus casas para irse a departamentos más chicos y rentan sus viviendas.

En el caso de las plataformas digitales que ofrecen inmuebles de manera temporal, el gobierno local promulgó en abril pasado las reformas a la Ley de Turismo de la Ciudad de México para regular los servicios de alojamiento como Airbnb. Ya no puedes tener más de cuatro servicios por persona física. Y en los conjuntos, no puedes tener x número de Airbnb porque se convierte en un tema de competencia desleal con los hoteleros. Este servicio no paga impuestos. Así que si hay un cambio en este tema.

Hoy en día, los jóvenes no tienen oportunidad de vivir en una vivienda propia, lo que les queda es seguir viviendo con sus padres, juntarse con varios amigos y rentar o irse a vivir al Estado de México. No hay de otra.

Tenemos que organizarnos, hay muchas oportunidades, se requiere voluntad política y convencernos todos, tanto desarrolladores, vecinos y autoridades, que podemos tener una mejor ciudad. Hay una nueva teoría de las ciudades en 15 minutos, que donde éstes, llegues en 15 minutos a tú trabajo, a tu casa, a tu escuela. Muchas ciudades están siendo círculos de ciudades, ponen un compás, mapean y empiezan a generar nuevos usos. ¿Por qué no lo podemos hacer nosotros?

¿Qué va a pasar con la gente que llega a trabajar a la Ciudad de México debido a la relocalización de empresas (nearshoring) y busca un lugar para vivir?

LHC: En la ciudad ya no hay espacios. Están llegando empresas y gente que no tiene un lugar a donde vivir. Lo que pasará es que tendremos rentas muy elevadas. Además, actualmente no hay construcción de desarrollos inmobiliarios y tampoco planes de desarrollo urbano a largo plazo. Un 40% de los edificios de esta capital es de uno a dos pisos, sigue siendo “chaparrita” la urbe, no hay lugar.

Mucha gente está viviendo en el Estado de México y vienen todos los días a trabajar a la ciudad, tal y como ha sucedido en los últimos años. En Bosque Real y en algunos lugares de la periferia están construyendo vivienda media y media-residencial. Pero en la ciudad ya no hay grandes desarrollos.

Actualmente hay 9 millones y 209 mil habitantes en esta capital, de acuerdo al INEGI, mientras que el Estado de México es considerada una de las entidades más pobladas con más de 16 millones 992 mil personas.

Lo que es una realidad desde hace tiempo es que la Ciudad de México está expulsando a la gente al Estado de México, a Querétaro, a Tijuana y a otros destinos porque aquí ya no se puede vivir. La vivienda más barata es de un millón 800 mil pesos.

Necesitamos planes de desarrollo urbano actualizados, a largo y corto plazo. Somos una ciudad cosmopolita, nos estamos abriendo a nuevas oportunidades de negocios que mejorará nuestra economía y a otras realidades poblacionales. Pero carecemos de espacios que ofrecer para vivir.

También estamos enfrentando la gentrificación en esta capital ¿Qué piensa al respecto?

LHC: Ahora, la gentrificación es una realidad en el mundo. Según datos del BID hay más de 30 millones de migrantes en Latinoamérica, tenemos cubanos en Colombia, bolivianos en Perú, y argentinos en varios lugares. México es un gran captador de migrantes, por su cercanía con Estados Unidos. Muchos vienen de paso y otros llegan a la Ciudad a instalarse como está sucediendo.

Esta capital es una ciudad cosmopolita, con los mejores restaurantes, buena infraestructura hotelera, servicios de primera y precios muy accesibles. Por ejemplo, un departamento lo puedes rentar por 1,500 dólares en una buena zona, cuando en Nueva York vale 5,000 dólares.

“La densidad urbana ofrece el camino más corto para pasar de la miseria a la prosperidad”, dice un libro que estoy leyendo, "El triunfo de las Ciudades", de Edward Glaeser. Nos estamos mezclando con personas de distintas culturas, de empresas y negocios y eso será muy rico para la ciudad. No hay que verlo como que nos están quitando la ciudad, sino hay que verlo como que nos rodeamos de ellos para hacer una mejor ciudad. Es increíble la diversidad.

La colonia Roma y la Condesa están llenas de extranjeros, están llegando con una actitud de bienestar, es gente que tiene trabajo y negocios. Hay que aprovecharlos. Hay personas que vinieron por dos semanas de vacaciones y ahora llevan dos meses, y están felices de vivir en la ciudad. Sin duda, hay muchos temas que resolver. México es un país con muchas bondades y virtudes.

En su opinión, hacia dónde hay que ir en materia de vivienda.

LHC: No se construye vivienda social en la CDMX. Hay un impasse con la construcción. Tenemos un déficit de 400 mil unidades en la CDMX y un millón 600 mil en el Edomex, según datos de Sedatu.

En el Edomex hay un millón 800 mil créditos de Infonavit autorizados y en el 2023 entraron solo 20 mil viviendas. La actual gobernadora, Delfina Gómez, empezó muy bien y entiende lo que está pasando con la vivienda. Así que este es un buen principio de un largo camino por recorrer, pero ya empezó muy bien.

Estamos frente a un problema, por un lado, los desarrolladores hemos sido una "piedra en el zapato" para los vecinos, ya que a nadie le gusta que le construyan algo enfrente de su casa. Hay ruido, polvo, camiones estacionados colando los muros y hay una idea de que con más vivienda se está terminando el agua, cuando los desarrolladores pagan para generar un cambio en la infraestructura de la zona y garantizar el abasto del agua para todos.

El gobierno hace su parte, le cuesta mucho trabajo la presión social de los vecinos, aquellos que protestan preocupados, con razón, por sus servicios ante una nueva construcción.

Los ponemos en una encrucijada y como servidores públicos tienen que mediar, ese es su trabajo y muchos han preferido no intervenir en estas decisiones y decir mejor no se construye.

¿Cuáles son las consecuencias de estas decisiones, tanto de los gobiernos, los desarrolladores y los vecinos?

LHC: La construcción de ciudades es la única alternativa para tener mejores ciudades. Nueva York ocupa el primer lugar en el índice sobre las 100 mejores ciudades del mundo y Londres la segunda posición. Con todos los problemas que tienen. Lo que se necesita es infraestructura. Salió el presupuesto de lo que gasta Nueva York en su sistema de transporte los próximos cinco años, 400 billones de dólares.

Aquí en la Ciudad de México se requiere invertir en Metro, en infraestructura hidráulica, en medidas a favor del medio ambiente, entre muchas cosas.

La verdad, los desarrolladores estamos un poco cansados de mediar, de estar en un impasse. Con el cambio de gobierno seguramente habrá cambios positivos. A lo largo del tiempo, hemos visto que hay algunos gobernantes que les gusta la vivienda y a otros no, eso no puede seguir así. Tiene que existir un plan de vivienda a largo plazo, a 20, 30 o 40 años. Tenemos que planear, todos juntos qué ciudad queremos.

La ciudad tiene que crecer hacia arriba, aparecieron algunos desarrollos y plazas comerciales; hay terrenos, por ejemplo, en el Pedregal que se pueden subdividir; hay predios abandonados o edificios afectados de los sismos, que pueden servir para construir vivienda de interés social; hay terrenos baldíos. Sin embargo, seguimos atorados.

¿Entonces, hay terrenos en la ciudad para construir?

LHC: Se requiere un reciclamiento urbano, hay miles de edificios dañados por los sismos de 1985 y del 2016. Si caminas del Metro Insurgentes hacia Reforma, fácil hay 50 edificios dañados, abandonados en ese tramo. Hay muchos terrenos baldíos y abandonados. Hay muchos predios y edificios que están intestados e invadidos. Se requiere una redensificación y una reestructuración de los edificios, también hay otros que ya no sirven.

Los dueños de estos edificios que están mal, podrían negociar y hacer planes de vivienda. Hay mucho lugar desperdiciado y hay muchas familias o jóvenes que buscan un espacio para vivir.

¿Habrá servicios en estos sitios?

LHC: Hay que asegurar que haya servicios. Si antes eramos 12 millones de habitantes y vivíamos muy bien, ahora que somos 9 millones y medio, mejor. Si ponemos plantas de tratamiento y reusamos el agua también ayudaría mucho. Hay países como Israel, donde el 98% del agua se reusa y en España, en un 85%.

¿Cuáles son las tendencias de los desarrolladores en la ciudad y zona metropolitana?, ¿qué es lo que están buscando y hacia dónde van?

LHC: Nosotros presentamos un plan de desarrollo a las entonces candidatas y candidatos en las campañas políticas, en el cual destacamos la necesidad de construir vivienda social, impulsar créditos con Infonavit, agilizar las autorizaciones, permisos y derechos, así como invertir en infraestructura hidráulica y eléctrica, entre otras cuestiones.

Yo creo que tenemos que construir viviendas, es una necesidad de la gente. Hay que verlo como una oportunidad, no hay que verlo como si fuera una degradación. Los expertos en el tema de las ciudades opinan que el crecimiento de las ciudades es lo mejor que le puede pasar a la humanidad, crecer y compactarnos.

México no es el único país donde pasa esto. Hay algunos países que lo hicieron al revés, por ejemplo, China empezó a construir demasiados espacios y ahora tiene vivienda vacía. A Dubai le pasó lo mismo. En cambio, en países en desarrollo, incluso en Estados Unidos, hay terribles problemas de falta de vivienda. Y lo estamos viendo en las noticias. Solamente en California hay 6 millones de personas que requieren de una casa-habitación.

En nuestro país, las tasas de interés son altas para adquirir una vivienda, los materiales de construcción después de la pandemia del Covid-19 aumentaron un 50%; y hay un aumento en las invasiones en predios o en edificios.

Los desarrolladores inmobiliarios ahora están construyendo desarrollos en la frontera norte, en las playas turísticas con hoteles en la Riviera Nayarita, en Puerto Vallarta, en Puerto Escondido y Cancún. La industria está haciendo un papel muy importante con el nearshoring, pues está construyendo en el norte del país, en Querétaro y Yucatán. Pero ya casi no estamos construyendo en la Ciudad de México.

Sin embargo, tenemos confianza en el próximo gobierno y seguro vendrán cosas positivas.